Incorporação

A Lei do Condomínio e Incorporações ou Lei de incorporação imobiliária é a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro 1964. Ela regula a atuação dos incorporadores, que constroem e promovem certas edificações.

Portanto, a Lei de incorporação imobiliária trata do processo de formalização legal de um projeto que vai ser executado. Tal formalização se dá por meio do cartório imobiliário.

A Lei refere-se a incorporação de empreendimentos imobiliários, através de incorporadora de imóveis.

Conforme estabelecido na Lei, a incorporadora imobiliária deve fazer o registro das particularidades da obra. Isso ocorre através do contrato de incorporação imobiliária.

Na incorporação de empreendimentos imobiliários, devem aparecer certas especificações:

• Totalidade da área;
• Áreas interna e externa;
• Área por unidade;
• Quantidade de unidades.

O contrato de incorporação imobiliária viabiliza a comercialização dos imóveis. Inclui obras coletivas:

1. Condomínio;
2. Prédios;
3. Loteamentos;
4. Outros tipos de obras coletivas.

Para estabelecer o que é uma incorporadora imobiliária, segue-se a Lei 4.591/64. Ela diz que a incorporadora de imóveis tem sob como dever a efetivação da comercialização das partes dos empreendimentos que vão ser erguidos. Tal responsabilidade do incorporador é registrada.

Portanto, uma incorporadora imobiliária age conforme a Lei ao construir e alienar, de forma parcial ou total, uma obra formada por unidades autônomas. A natureza ou o destino dessas unidades não importam.

Assim, toda incorporação de empreendimentos imobiliários exige um incorporador imobiliário. Esse incorporador pode consistir em pessoa jurídica ou física, e entregará a obra finalizada mediante prazos, preços e determinações prévias.

O incorporador imobiliário pode ser:

• Aquele que tem a propriedade do terreno;
• O cessionário do lugar;
• O promitente-cessionário.
• Aquele que realiza a contratação de construções de prédios com a finalidade de constituir condomínios.

A incorporadora deve divulgar o empreendimento, bem como permitir que o contrato seja cumprido. Ainda precisa entregar a construção dentro do prazo, sendo o articulador do projeto.

A Lei n. 10.931/2004 estabeleceu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação em relação à incorporação imobiliária. O patrimônio de afetação assegura que as unidades vão continuar sendo construídas, e entregues aos donos, ainda que o incorporador vá à falência ou caia em insolvência.

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Diferença entre incorporadora e construtora?

Construtoras também podem ser incorporadoras. Porém, a incorporadora se responsabiliza por todo o projeto e ela própria deve contratar a construtora do empreendimento.

Assim, as questões atreladas diretamente à construção pertencem à construtora: mão de obra e materiais, por exemplo. Já a organização que administrou a construção em conjunto com o proprietário do terreno, e que vende as unidades, é a incorporadora.

A incorporação imobiliária permite que o cliente se sinta mais seguro, uma vez que as determinações técnicas do empreendimento serão cumpridas, de acordo com a Lei. Essas condições técnicas estarão registradas em cartório. Além disso, tem permitido o desenvolvimento do mercado de imóveis.

Fonte: Tiago Reis – Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro.